ОБМЕН ЖИЛЬЯ- прямой и альтернатива

NEW!

ПРЯМОЙ ОБМЕН — ОБМЕН БЕЗ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ!

Финасовый кризис, о котором так много говорят и пишут, может принести новые возможности - при Вашей правильной жизненной позиции.

Что мы предлагаем?

В отличие от других риэлторских компаний и специалистов, работающих частным образом, мы специализируемся на ПРЯМОМ обмене.

Риэлторские технологии при обмене заключаются в одновременном проведении двух сделок - продажа Вашей квартиры и одновременная покупка так называемого "подменного жилья". Понятно, что обмен будет проведен только тогда, когда будет найден покупатель на Ваше жилье.

Реалии сегодняшнего дня таковы, что количество покупателей, располагающей необходимой для покупки недвижимости суммой денег, и готовых именно эту сумму потратить, резко сократилось. Покупатели занимают выжидательную позицию (везде говорят и пишут о возможном значительном снижении цен на недвижимость), и в ближайшее время эта ситуация не изменится.

Есть достаточно простые, надежные и достаточно малозатратные технологии по поиску вариантов прямого обмена- то есть, мы находим квартиру, владельцы которой готовы поменять свое жилье на Ваше.

Основные этапы работы при прямом обмене:

1. Поиск подходящего варианта обмена

2. Проверка документов на подменную квартиру

3. Проведение сделки по оформлению договора мены, государственная регистрация сделки

4 Передача квартир по акту приема передачи

Естественно, и при прямом обмене необходимо проверять историю и документы на квартиру, в которую Вы переселитесь, подготовить договора мены, в случае, если обмен производится с доплатой - обеспечить безопасность расчетов

В чем Ваш выигрыш при таком варианте обмена?

Экономия значительных средств. При сложившейся ситуации на рынке недвижимости, практически все квартиры продавались через риэлторов. Учитывая, что вознаграждение риэлторов составляло в среднем 5 % от суммы сделки (не говоря о случаях так называемой "скрытой" комиссии), "потери" при обмене достигали 10-15% от стоимости жилья. И эти проценты- это недополученные при обмене квадратные метры.

Стоимость нашей работы, если выполняются все этапы, составляет 70 000 рублей.

Помимо этого, порядка 30 000 рублей пойдет на рекламную кампанию по поиску варианта Вашего обмена.

Можно ли съэкономить при поиске прямого обменного варианта?
Можно, если искать вариант самостоятельно. В условиях кризиса возрастет число обменов, не связанных с продажей одной квартиры и покупкой другой. Однако проблема поиска подходящего варианта осталась серьезной проблемой, как это было и 20, и 30 лет назад. И если во времена Советского Союза была единая база обменных вариантов, то на сегодняшний день такой единой базы просто нет. А это значит, что искать вариант будет достаточно сложно и займет много времени. Мы предлагаем взять эту работу на себя.

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СДЕЛКИ ПО ОБМЕНУ ЖИЛЬЯ

За последние 17 лет сформировался рынок жилья, и, благодаря появлению рыночных отношений, стало возможным совершать обмены жилья в самые короткие сроки.

Типичная схема альтернативного обмена такова: на Вашу квартиру находится покупатель, который вносит задаток в подтверждение своей готовности к покупке. Полученные деньги вносятся соотвественно за квартиры, на которые Вы меняете свои квадратные метры. Именно финансовые гарантии позволяют проводить обмены, состоящие из достаточно длинных цепочек

Что меня всегда поражало, насколько разные категории оценки недвижимости при прямых обменах и обменах через куплю продажу.
Мой знакомый строитель обратился с просьбой помочь ему продать трехкомнатную квартиру (76 квадратных метров, 4 этаж, на Юге Москвы), которую он получил по бартеру за сделанные его фирмой работы на строительстве дома- новостройки. Совершенно случайно я нашел в нашей базе данных заявку, две однокомнатные квартиры (38 квадратных метров, 7 этаж на Юге Москвыи и 37 квадратных метров, 15 этаж в Митино) менялись на «двух — или трехкомнатную на Юге Москвы». После взаимного ознакомления с квартирами мы ударили по рукам и провели обмен. Мой друг получил за свою трехкомнатную неплохие деньги (больше, чем он ожидал), заработала наша фирма, но больше всего радовались новые жильцы новостройки: они менялись уже 10 лет и никто не соглашался поменяться на их жилье, им говорили, мало метров. При обмене же через куплю — продажу метров оказалось достаточно, даже с учетом хорошей комиссии риелторам.

Перечислим основные этапы работы при обмене квартир через куплю-продажу:

Исследование рынка- маркетинг- надо оценить продаваемое Вами имущество
Подготовка квартиры к продаже
Размещение объявлений о продаже
Проведение показов квартиры
Получение авансового платежа и заключение предварительного договора
Поиск альтернативной квартиры
Внесение залога за выбранный Вами вариант
Проверка юридической чистоты альтернативного варианта.
Проведение самой сделки
Передача квартиры

Какую помощь может оказать риэлтор при обмене квартиры?

Альтернативная сделка по обмену жилья- это не просто две сделки, покупка и продажа. Сложной такую сделку делает ОДНОВРЕМЕННОСТЬ продажи и покупки.

Вроде перед тем, как выставить квартиру на продажу хозяева объехали несколько квартир, которые могли бы им подойти- и по цене, и по месторасположению, и по размерам. Стоит же получить задаток и начать поиски подменной квартиры- и все подходящие квартиры «волшебным» образом пропадают. (естетственно, по законам Вселенского Свинства, сразу после Вашего обмена появятся чуть ли не 10 подходящих квартир).

Еще одно осложнение- когда в качестве подменной квартиры выбирается квартира с альтернативой. То есть вместо цепочки из двух квартир получится цепочка из трех — Ваша квартира, подменная квартира и квартира, которую покупают хозяева подменной квартиры. Вероятность успешного завершения стремительно уменьшается с появлением каждого следующего звена. Немаловажный вопрос о сроках. Вам дали задаток с условием, что Вы через месяц выйдете на сделку. Первые две недели Вы приценяетесь, решаетесь, потом, решившись на покупку квартиры с альтернативой, едете вносить задаток. А времени остается только две недели. И если у Вас люди берут задаток и обещают подобрать квартиру — альтернативу через две недели- не верьте им!!!

Вот почему при таких сделках помощь риелтора просто необходима.

Оценка квартиры.

При обмене квартиры путем ее продажи и покупки альтернативного жилья особенно важно правильно оценить стоимость своей квартиры. Не менее важно не ошибиться и в оценке альтернативного жилья.

Почему так часто распадаются альтернативные сделки?

Хозяева из газет, из интернета находят аналогичные варианты продающихся квартир. Потом смотрят стоимость квартир, которые могут заинтересовать как подменое жилье. И исходя из этих посылок ставят цену в рекламном объявлении. Вот только смотрели на квартиры- аналоги, которые продаются свободными, и потому стоят процентов на 5-10 больше, чем квартиры с альтернативой, то есть продажная цена , как правило, завышается, а вот в качестве подменных квартир подыскивались квартиры с альтернативой. (А эти квартиры дешевле на те же 5-10 процентов. И получается, что не хватает для планируемого обмена 10-20 % от стоимости Вашей квартиры.) Теперь понятно, почему при альтернативной сделке так важно правильно «попасть в десятку» с ценой

.
Подготовка квартиры к сделке.

Выписка всех, кого есть куда выписать, при необходимости косметический ремонт, проверка действительности документов на квартиру и паспортнов участников сделки- всем этим надо заниматься до того, как первый покупатель придет на просмотр квартиры.

Однако есть один один важный момент при подготовке к продаже квартиры с альтернативой, которым пренебрегают и во многих агентствах недвижимости. ОБЯЗАТЕЛЬНО еще до первого покупателя позвонить и договориться о просмотрах квартир, на которые Вы готовы поменять свое жилье. Если Вам ОЧЕНЬ повезет- Вы может даже найти прямой вариант обмена, однако все же основная цель- понять, что стоит за скупыми строками газетных объявлений. Профессионал -риелтор может нарисовать по памяти планировки квартир в домах типовых серий, а вот для будущих жильцов каждый просмотр будет открытием.
«Мы и не думали, что в этих домах такие маленькие квартиры!»
«Оказывается, кухня площадью 6 квадратных метров- совсем крошечная!»
Это, как Вы понимаете, далеко не полный список разочарований, которые необхимо испытать, не будучи связанными финансовыми обязательствами перед потенциальным покупателем.

Бывают случаи, когда после таких вот выездов люди вообще отказываются от обмена

Что касается организации просмотров- это еще один из этапов, где Вам существенно может помочь специалист. Опытный риелтор обязательно посмотрит на подробной карте города, насколько соответствует заявленное в объявлении о продаже квартиры расстояние от ближайшей станции метро «5 минут пешком» реальной ситуации, а по некоторым вариантам достаточно будет одного короткого звонка, чтобы отказаться от варианта и сохранить время.
Проведение рекламной кампании по продаже недвижимости.

Как правило, есть одна -две газеты, которыми пользуются большинство покупателей и продавцов квартир, и несколько сайтов в Сети, где происходит основная активность. Все разговоры об уникальных базах покупателей, готовых купить именно Вашу недвижимость- не более, чем рекламный трюк агентств и маклеров.

Итак, Вы даете объявления о продаже квартиры.

Чем может помочь профессионал на этом этапе?

Текст объявления.

Профессионал всегда будет писать в объвлении слово «Альтернатива».Так сразу уменьшается число потенциальных покупателей, зато те, кто придет покупать Ваше жилье, будут отдавать себе отчет в сложности предстоящей сделки.

Вопрос цены.

Как правило, первое объявление дается по чуть завышенной цене, дальше, если время идет, а звонков от покупателей нет, цену надо уменьшать. И очень важно, чтобы это уменьшение было не на 50 % в каждом последующем объявлении (все объявления из газет набираются в компьютерные базы данных, и в выборке будет видна вся история Вашей продажи и снижений цены).

Переговоры с потенциальными покупателями.

В большинстве агентств практикуется прозвон газетных объявлений с целью выявления прямых продавцов недвижимости. Первым вопросом позвонившего бывает вопрос, хозяин ли Вы квартиры. И если Вам пришла в голову мысль сказать правду, будьте готовы к долгим уговорам с посулами быстрой продажи по головокружительной цене. Цель проста- заключить с Вами договор, забрать документы на квартиру на ответственное хранение, и уже после этого продавать квартиру по той же самой рыночной цене. Если же Вы работаете со специалистами, головная боль от общения позвонивших по объявлению- его. И еще. Объявления должны выходить периодично. Но, например, летом проку от вышедшего в пятницу объявления намного меньше, чем от объявления, вышедшего во вторник. Эта забота, как и размещения объявлений,- Вашего риелтора.

Итак, на данном этапе специалист составляет текст объявления, размещает его в наиболее эффективно работающих изданиях и отвечает на все входящие звонки.
Показ квартиры.

Может возникнуть вопрос- ну что тут такого сложного, люди придут и посмотрят квартиру!
Представьте ситуацию- в квартире одинокая женщина, к ней приходят на просмотр четверо мужчин- риелтор покупателя, покупатель, его друг и сослуживец. Ситуация не совсем приятная-для женщины.
А во время просмотра начинаются переговоры- по цене, по условиям сделки. Для хозяев квартиры вторжение множества незнакомых людей- уже стресс. Поди, ответь на вопрос, когда будет освобождена квартира или подойдет ли для расчетов депозитная ячейка в банке «Поле чудес», когда домочадцы не сняли белье в ванной, а в комнате под столом лежат твои грязные носки. И потом, приехав на заключение договора, хозяева продаваемой квартиры увидят договор с условиями, которые «оговаривались» на просмотре.
Показ квартиры- важнейшая часть работы риелтора. Подчеркнуть преимущества, умолчать о недостатках, пошутить в ответ на каверзные вопросы и отстаивать интересы продавца- главные задачи. И конечно же, опытный риелтор не поведет в квартиру группу сомнительно выглядящих людей.
Получение авансового платежа и подписание предварительного договора.

ВНИМАНИЕ! На этом этапе помощь риэлтора необходима!

После осмотра Вашей квартиры потенциальный покупатель дал согласие на покупку. В качестве обеспечения взятых сторонами обязательств принято заключать предварительный договор, при подписаии которого покупатель передает продавцу или представителям продавца некую залоговую сумму.

Без получения этой залоговой суммы не будет Вашего дальнейшего обмена- Вы дальше передадите эти деньги, все ли или часть (но НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ не больше того, что Вы получили за Вашу квартиру) за свой альтернативный вариант.

Предварительный договор- очень важный документ, в котором стороны прописывают все условия сделки: цена квартиры, сроки проведения сделки, форма и место проведения расчетов, сроки освобождения квартиры и многое другое. Фактически, это сценарий сделки, можно сказать, что сам договор купли-продажи является вторичным. Потому так важно, чтобы при подписании предварительного договора присутствовал Ваш риелтор. Существует слишком много нюансов, и, даже прочитав всю имеющуюся литературу по вопросу, человеку бывает сложно понять юридические формулировки и отстоять свои интересы.
Сложность еще и в том, что оговаривая каждый пункт предварительного договора, надо просчитывать, как это скажется на договоре с хозяевами альтернативной квартиры.

Часто люди, заключив подобный договор, чувствуют, что ситуация зашла слишком далеко, и только на этом этапе обращаются к специалистам. Возможностей помочь отстоять Ваши интересы приуже заключенном договоре намного меньше.
Поиск альтернативной квартиры и внесение задатка за нее.

Итак, покупатель уже есть, задаток он внес, сроки сделки оговорены. Теперь надо очень быстро найти вариант альтернативной квартиры. Рекомендуется, если есть такая возможность, кому-либо из взрослых членов семьи взять отпуск на время поисков. Это человек со свободными деньгами может не спеша перебирать варианты, а у Вас — деньги покупателя, который не будет ждать до бесконечности. Логика человека проста- обещали найти за месяц, не нашли, значит, не знают, что хотят, пусть ищут другого покупателя!

Когда квартира найдена, надо с ее хозяевами (или их представителями) заключить предварительный договор.
Помощь специалиста просто необходима- ведь помимо того, что надо понимать смысл юридических терминов и условий пунктов договора, надо постоянно отдавать себе отчет, как этот пункт будет соотноситься с тем договором, который Вы подписали с Вашим покупателям.
На этом этапе риелтор проводят первичную экспертизу документов на альтернативную квартиру, часто встречаются такие квартиры, за которые не стоит вносить задаток.
Поясню. Формально — документы могут быть в порядке, и регистрационная служба сделку зарегистрирует, но существуют основания, по которым через месяц- полгода-год к новоиспеченным хозяевам такой квартиры придет повестка в суд- появились третьи лица, которые хотят отобрать у хозяев квартиру.
Проверка юридической чистоты альтернативной квартиры

- как раз призвана исключить такую возможность или предупредить будущих хозяев о рисках, связанных с покупкой. Это — работа для риелтора.

Квартира, покупаемая для обмена наших клиентов, меняла хозяев в среднем раз в месяц последние два года. Но, ознакомившись с архивными документами на квартиру, мы дали «добро» на покупку. Квартира использовалась в риелторской схеме одной известной фирмы
Проведение сделки.

В этот день происходит закладка денег в банковскую депозитную ячейку и подписание договора купли-продажи (после подписания договоров они сдаются на государственную регистрацию).
При кажущемся сходстве договоров в банках, есть ряд моментов, которые варьируются в различных банках. Ситуация усложняется еще и тем, что условия доступа в ячейку должны учитывать проведение двух сделок одновременно. Если же обмен идет с доплатой какой-то из сторон, договоров становится в два раза больше.

Важный момент- пересчет денег и закладка их в ячейку. Этот процесс тоже проводится по-разному в разных банках.
После закладки денег подписываются договора купли-продажи. Это — серьезный юридический и финансовый документ, каждый пункт которого имеет очень большое значение. Как правило, риелторы вычитывают договора накануне сделки, и на самой сделке проверяют, были ли внесены соответствующие правки в договор.
Человеку, не имеющему юридического образования и проводящему сделку впервые, бывает очень сложно разобраться в формулировках договора купли-продажи квартиры.
Понятно, что на этом этапе участие риелтора необходимо. Самый главный момент - соответствие договора купли -продажи Вашей квартиры и альтернативы.
Простой пример- если срок освобождения Вашей квартиры две недели, а альтернативы- месяц, может возникнуть очень неприятная ситуация- Вас уже гонит новый хозяин, а подменная квартира еще занята. И под обоими условиями стоит Ваша подпись...

Передача квартиры.

Наконец-то получены документы после государственной регистрации сделки
На этом этапе распространенная ошибка- халатное отношение к подписанию Акта приема- передачи квартиры. Узнав, что этот документ не надо нигде заверять или регистрировать, про него просто забывают. А ведь этот документ- подтверждение того, что квартира покупателем принята и никаких претензий к продавцу нет.
В принципе, подписать Передаточный акт стороны могут без риелторов, однако лучше, если оформление этого документа будет проведено в их присутствии .

Цена наших услуг.

В России, как и во всем мире, сложилась практика, согласно которой цена на услуги риелторов составляет процент от суммы сделки.
Однако в России реалии отличаются от мировых. Здесь риелтор- и риелтор в западном понимании, и юрист, и личный адвокат. Другими словами, риелтор несет ответственность за титул-«юридическую чистоту»- сделки. И ставить вознаграждение в зависимость только от суммы сделки – неправильно.
Мы работаем по следующей схеме. Есть некая базовая ставка- расценки на наши услуги. А дальше, сумма вознаграждения уточняется в зависимости от сложности варианта.

Окончательная стоимость услуг будет зависеть от того жилья, которое Вы подберете в качестве альтернативы. Если это квартира, у которой более трех лет был только один владелец, да и он не прописывался- это одна работа, а если была подобрана квартира с альтернативой, и в результате пришлось работать над цепочкой из 3-4 квартир, понятно, стоимость работы будет больше.

Базовая стоимость наших услуг по проведению сделки с альтернативной покупкой, в которой мы выполняем все вышеперечисленные работы, составляет 80 000 рублей.

ОБМЕН ЖИЛЬЯ- прямой и альтернатива

Звоните сейчас:

+7 -499-130-42-63